Definición zona mercado residencial tensionado

Se consideran como zonas tensionadas aquellas en la que el coste de la hipoteca o el alquiler supere el 30% de los ingresos medios de los hogares de ese ámbito, y también aquellas áreas en las que el alquiler haya subido un 5% sobre el IPC en los últimos cinco años. Son áreas específicas de grandes ciudades.

La declaración de zona tensionada se efectúa por cada Comunidad Autónoma y está limitada a un máximo de tres años, pudiéndose prorrogar 1 año más si persisten las condiciones.

En Catalunya la Generalitat ha iniciado las gestiones para establecer que zonas son las tensionadas.

 

Definición de gran tenedor

En zonas no tensionadas se considera gran tenedor la persona física o jurídica propietaria de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.

En zonas tensionadas son grandes tenedores los propietarios de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la zona tensionada.

 

Límites al precio del alquiler

  • Durante el 2023: Incremento máximo anual del 2% del alquiler
  • Durante el 2024: Incremento máximo anual del 3% del alquiler
  • A partir de 2025 el INE establecerá un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento en sustitución del IPC que evite incrementos desproporcionados en la renta.
  • En caso de nuevos contratos a nuevos inquilinos en las zonas tensionadas si el propietario no es un gran tenedor se limita el precio del alquiler a la renta del contrato anterior una vez actualizada y sin que se puedan establecer condiciones diferentes al contrato anterior. En caso de haberse realizado obras de mejora o rehabilitación se podrá aumentar el alquiler hasta un 10%. Si el propietario es un gran tenedor la limitación será el índice de referencia establecido por el INE.

 

Duración contratos de arrendamiento

  • Cinco años para los propietarios particulares y siete en caso de persona jurídica.
  • Para finalizar el contrato a su vencimiento, se deberá preavisar con cuatro meses en el caso de que se el propietario quien no quiera prorrogar el contrato y de dos meses en el caso de que sea el arrendatario. De no haber notificación, la prórroga será automática por años completos hasta un máximo de tres.
  • El arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria de un año tras la finalización del contrato con las mismas condiciones, siempre y cuando acredite su situación de vulnerabilidad. En caso de que el propietario sea un gran tenedor debe aceptar la prórroga obligatoriamente.
  • En caso de zonas tensionadas la prórroga extraordinaria puede ser de hasta 3 años. En estas zonas la prórroga es obligatoria para el propietario sea o no gran tenedor.

 

Gastos:

  • Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato serán a cargo del arrendador (por ejemplo, la comisión o los honorarios de la agencia inmobiliaria).
  • Las partes podrán pactar en el contrato que serán a cargo del arrendatario los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, comunidad de propietarios y cargas, especificando el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.

 

Recargo en el IBI de las viviendas desocupadas 

Recargo del 50% en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de las viviendas vacías durante más de dos años y que pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial, salvo causas justificadas de desocupación temporal (cambio temporal de lugar de trabajo, segunda residencia, obras, etc.).

El recargo podrá ser de hasta el 100% de la cuota líquida del impuesto cuando el periodo de desocupación sea superior a tres años, y de hasta el 150% en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.

 

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

Respecto al IRPF, se establecen diferentes porcentajes de la reducción que aplican los arrendadores de inmuebles destinados a vivienda, que varían según determinadas circunstancias.

Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 1 de enero de 2024 aplicarán las siguientes reducciones por alquiler de vivienda:

  • 50% con carácter general (actualmente 60%).
  • 90% cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
  • 70% cuando se produzca alguna de las circunstancias siguientes:
    • Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años.
    • Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
  • 60% cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación que hubiera finalizado en los 2 años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.